买商铺就是一个坑,门面房与商铺的套路

很多人把电商和互联网的冲击作为生意不好做的理由，很长时间以来我也在在困惑，真的是这样吗？个人觉得其实电商和互联网只是把我国一些传统企业的一些弱点给无限扩大了而已，试想下如果没有电商和互联网你会知道一件衣服可以比实体店低一半吗？你会知道原来可以七天无理由退款买商铺就是一个坑,门面房与商铺的套路吗？知道可以先评价在付款吗？不可能！！！只能说互联网和电商把我国很多企业（主要是一些小零售企业）过去的一些经营弱点给放大了而已。但是不得不说很多小企业在这个新的环境下无法适应，自然很多就出现倒闭或者经营不下去的情况。

那么商铺投资真正凉了吗？

 

 

目前来看很多城市的商铺用来投资，想要用租金来弥补房贷的情况是很难实现的。简单计算一下，以普通的二线城市为例，目前二线城市的商铺房价为3万左右，那么100平米的商铺需要300万，除去首付50%就得150万，则需要贷款150万，那么按照基准利率（商铺贷款十年）需要月还房贷15836.61元左右。而二线城市的商铺租金基本是150元/平米左右（也有更高的），计算下基本可以满足房贷，但是前提是得租出去。

 

第一、大部分城市商铺空置率挺高的，有数据显示大部分二线城市商铺写字楼的空置率达到了30%以上。也就意味着说除去成熟的商圈外将后至少30%的商铺出租不出去，买商铺就是一个坑,门面房与商铺的套路一般来说一个成熟的商圈想要成型得有3年左右。

 

第二、就像住房投资一样，商铺投资也需谨慎。看过我文章的朋友都知道，我的观点一直都是刚需和自己有需求的可以购买，至于投资就不建议了。

 

“一铺养三代”是老一辈人留给我们的经验，但是到了今天，由于经济环境变化，以及我们自己偷换概念，它变成了“一铺坑三代”了。

 

“一铺养三代”包括两部分内容：

1，铺子就工作，尤其是家传的老店铺。

 

2，铺子是商业地产。

 

今天的人主要看中的就是第二条，好像买了一个商铺，就能收房租养三代人了。

 

今天由于房租不够高，投资商铺的收益不足以还贷款。

 

同时，由于房租太高，店家做啥都不赚钱，有的三年后退租，有的半年内关门。

 

其实，如果商铺买下来自己开店，即使房价下滑，成本上升，恐怕一家人也不会饿肚子。

 

店铺的商业模式被网络冲击

今天的小女孩都不逛街了，大家都网购，中午叫外卖。于是商业地产的价值下滑，房价下跌。原先单纯投资商业地产的人，不仅没有收到超额收益，反而资产损失点点，这就是“一铺坑三代”的由来。

商业地产需要跟着商业环境变化，很多商业面积都从卖商品，变成了新产品体验店，另外还有很多健身俱乐部，养生文化馆等新商业店家出现。但是这样的商业，未必需要沿街底层房产。

 

投资就是有波动的

投资收益有个大致范围，其中有三个参数：买商铺就是一个坑,门面房与商铺的套路

 

1，一般行业收益率

 

2，风险溢价

 

3，市场供需折价

 

一般投资收益是多少？

 

大概在3%~30%变化，平均在10%左右。不过这个不同行业不好界定，笔者认为可以用社会上无风险收益比对。无风险收益就是国债收益率，和余额宝的收益率，今天大概是3.6%左右，我们记为A。民间一般投资的收益多在2A~4A变化。

 

风险溢价。也就是高风险应该高收益。

 

单纯的房产投资没有多少风险，所以它的收益到不了2A。以前商铺的租金收益大概是6%多一点，与银行借贷利率接近。大概相当于1.5A。今天如果还是用1.5A计算，那么店铺的年租金应该是房产价值的5.4%。

 

市场供需

 

由于网店冲击，商家对店铺的依赖下降了，再加上经济环境不好，多数店家也没有要扩张的欲望，反而有缩减的需要。

 

但是店铺的存世量还很多。尤其是前几年时间，大量新建了很多店铺，而且还是高价出售的。

 

供需矛盾，造成现在店铺的租金要打折，有的地方租金只有房价的3%。

 

从交易上看，如果市场租金下降，那么商业地产二手房出售时，新接手的房主还要维持1.5A的出租价值，则要降低购入价格。如果新房主用6折购买，则他将来的租金收益又回到5%以上。买商铺就是一个坑,门面房与商铺的套路这就是租金涨跌对房价涨跌的影响。

 

目前的情况其实是好的商铺投资门槛越来越高了，再也不是闭着眼睛随便买的时代了。也许好的商铺不能够像以前一样“一铺养三代”，但是“一铺养一代”还是绰绰有余的，但是差的商铺目前有许多，沦为“一铺坑三代”也是合情合理的！

 

所以投资商铺要擦亮眼睛，看准地段，看好回报率，看好未来的投资前景进行布局！

 

什么样的铺子才是好铺子？

以我自己投资的两套铺子来看，我认为一线城市，二线城市的中心，以及满足7%以上回报率的铺子才是合格的好铺子！道理很简单，商铺本来就是一个看回报率的投资，而不是看产值的升值率，因为商铺的买卖手续费昂贵注定了升值的收益偏低，所以看租金回报率才是投资的价值所在！

 

而目前市面上的理财一般能够达到6.4%左右，而通货膨胀为7.5%左右，所以商铺的投资回报率必须保持在7%以上，接近或者超越通货膨胀才是勉强及格的！！

 

铺子还有什么其他必要条件吗？

1.必须能够重餐饮，因为现在电商冲击很大，但是餐饮和体验类消费还是离不开实体，所以能够重餐饮的铺子将直接决定了你出租率和租金回报率的因素！

2.一楼沿街的底商，从出租率和租金回报率来看，地段好的铺子都会比相对较差的铺子更受到欢迎！买商铺不比买房，有时候差十几米，甚至差一个楼层的价格都是天壤地别的！

 

3.不要买包租形式的商铺，里面的猫腻太多！

 

4.买离自己家近的商铺，这样一来管理起来更方便，有问题也能第一时间到达！买商铺就是一个坑,门面房与商铺的套路

 

5.尽量不要买商场类商铺，如果一定要买记得买大品牌，有实力的！要不然很容易成为“鬼城”！

 

商铺投资彻底凉了吗？

我认为没有，就拿我所在的上海来看吧，在街上的门面商铺几乎都是满租的状态，如果有一部分的商铺还是处于空租的，那么一段时间后出租掉的概率也是非常大的！

再加上像日本这样的发达国家也是实体干掉电商的，所以电商的冲击虽然强劲，但是不可能取代实体的地位。十年前电商打击了实体，谁又保证10年后实体不会卷土重来呢？

 

所以我认为如果你有一定的资金储备，有一套比较合适的，好的商铺放在面前，是可以进行投资的！因为投资的本意就是：这样哦东喜现在大部分人看不起，觉得不值钱，但未来大家都会觉得它很值钱，在此之前你就得先学会布局！